最近房地产市场的情况让人有点捉摸不透。公积金新政给市场带来了利好，贷款额度提高到96万 - 104万，按道理这是好事，可市场却呈现出两极分化的局面。
新房市场一片火热二手房市场却冷冷清清。5月的数据显示，新房成交了2908套，环比增长了59.34%；而二手房挂牌量激增，达到7.2万套，卖出去的压力越来越大。这到底是怎么回事呢？
如今新房和二手房的市场状况截然不同。新房市场采取“以价换量”的策略，整体均价为14144元/㎡，环比上涨了1.8%。
不过远郊的项目为了能卖出去降价幅度在5 - 10%，望城区就是个典型例子。新房为啥能卖得好呢？政策宽松帮了大忙，首付比例降到15%，让那些手头钱不太够的人也有了买房的机会，而且改善型住房需求也得到了释放，140㎡以上的大户型房子成交占比有所提升。
像邦泰观宸推出“负公摊”设计得房率高达118%，这就相当于买100㎡的房子，实际能使用的面积有118㎡，谁听了不心动呢？还有绿城锦海棠的双学位房也十分畅销，解决了孩子上学的问题，家长们自然愿意掏钱购买。
二手房市场那状况可就差远了，成交量和价格都在下降。成交了5452套，环比下降了5.08%，均价是9434元/㎡，环比降了1.39%。
老旧房源的处境尤其艰难就算降价15%都很难卖出去，就连长郡双语的学区房价格都跌了18%。不过次新房的价格还算比较稳定，岳麓区次新房均价为1.14万/㎡。现在二手房挂牌量已经突破12万套，投资客们都急着把房子卖出去，竞争特别激烈，就好像很多人抢一个馒头，谁有本事谁才能卖得掉。
政策方面也一直在努力救市，采取了四项松绑措施：取消限购限售、商业贷款首付降至15%、公积金实行“认房不认贷”、推出可提可贷新政。政策的目标是让新房销售面积增速达到3%，但远郊库存去化周期超过了20个月，要实现这个目标不太容易。
短期内公积金新政确实能降低刚需购房者的门槛，单身人士和异地缴存公积金的人都能从中受益。但从长期来看，居民杠杆率在65%以上，对土地财政的依赖程度为40%，政策可操作的空间有限，效果可能会逐渐减弱。
那么现在买房，哪些地方的房子抗跌，哪些地方又有风险呢？核心区域的房子抗跌能力很强，岳麓滨江二手房价格能达到2.8万/㎡，天心滨江的豪宅单价更是突破4万。为啥它们价格高还能卖得好呢？
因为这里有稀缺的教育资源，一类学位房本身就有价格优势，再加上地铁网络发达，4号线北延带动了河西地区的发展，交通便利，房子自然就更值钱。
远郊就不一样了苏托垸的沙河城单价从9000元降到了5000元，宁乡房价降幅为2.76%。远郊地区同质化竞争太严重，60%的房子都是毛坯房，而且配套设施跟不上，医疗、商业资源都不足，谁愿意跑到那么远的地方居住呢？
购房者该如何利用政策红利期做出正确决策呢？如果是为了自住，就重点关注“三高”房源。比如高得房率的“零公摊”户型，像嘉信·洋湖锦玉，住起来宽敞舒适；高流通性的二类学位房，像博才天顶、南雅双语，孩子上学方便，以后房子也好转手。
还有高确定性的现房、国企开发的楼盘，不用担心房子烂尾，住得安心。要是打算投资，那可得谨慎了，房龄在10年以上的老旧小区，以及没有产业支撑的远郊板块，最好避开。可以考虑湘江新区，这里年均能导入10万 + 的产业人口，租赁市场租金涨幅达5%，未来可能有发展潜力。
现在的房地产市场正处于重构阶段，政策托底只能暂时缓解市场压力，并不能改变市场分化的大趋势，“品质 + 地段”才是买房最靠谱的保障。
刚需购房者可以抓住现在利率低、房子有降价优惠的好时机，该出手时就出手；投资的朋友，还是要把目光聚焦在核心资产的更新换代上，别想着在远郊捡便宜，不然很可能房子砸在自己手里。你对现在的房地产市场有什么看法呢？是打算买新房还是二手房呢？欢迎在评论区留言讨论。
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